Каждый из нас хотя бы однажды переживал счастливый момент – приобретение собственного жилья. По всем параметрам квартира устраивает. Но вот незадача – в квартире сделана перепланировка, да ещё и незаконная. Что делать – отказываться от этого варианта или бросаться самому оформлять документы?
Вот, казалось бы, чего тут такого – сломать стену, установить кондиционер или душевую кабину, перенести батареи в собственной квартире. Почему бы не устроить в хрущевке квартиру-студию с камином, а балкон не превратить в зимний сад, если средства позволяют! Оказывается, не всё так просто.
Проживание в квартирах многоэтажных домов диктует свои правила благоустройства жилых помещений. И любое произведенное изменение конструкций или коммуникаций квартиры должно быть в первую очередь безопасным для всех жителей дома, поэтому оно должно быть разрешено контролирующей организацией.
Итак, краткий ликбез по необходимым знаниям.
Глава 4 Жилищного кодекса РФ разъясняет, что не все преобразования в квартире называются перепланировкой. Есть ещё одно понятие – переустройство, которое тоже требует разрешения.
Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт квартиры. К ним относятся установка вместо газовой плиты электрической, переоборудование туалетов, ванных комнат, прокладка или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевой кабины, джакузи, стиральных машин повышенной мощности, кондиционеров и др.
Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры, требующее внесение изменения в технический паспорт. Сюда относится перенос и разбор перегородок, дверных проёмов, объединение или разграничение комнат в квартире, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение площади за счёт дополнительных помещений (кладовок), устройство или переоборудование тамбуров и др.
Что делать, прежде чем браться за задуманное?
1. Сделать проект. Даже установка в квартире кондиционера может перегрузить электрическую сеть в доме и привести к плачевным последствиям. А выполняя проект, специалисты просчитают, какой максимальной мощности может быть вновь устанавливаемое оборудование, что и вам хорошо, и для соседей – безопасно.
2. Представить проект в администрацию округа. Здесь межведомственная комиссия в течение 45 дней рассмотрит его и выдаст разрешение на перепланировку или запрет.
3. На комиссию, помимо проекта, необходимо представить правоустанавливающие и технические документы на квартиру. Если же квартира муниципальная, то заранее необходимо получить согласие от представителя собственника (доверенность) – департамента имущественных отношений администрации Омска.
Что можно не согласовывать?
Если в квартире сделан косметический ремонт, встроены или разобраны шкафы, антресоли, заменены батареи, полотенцесушители, розетки и тому подобное инженерное оборудование, не увеличивающее водо- и электропотребление, то согласовывать не нужно.
Что категорически запрещено менять в квартире?
Запрещается переносить батареи отопления на остекленные балконы, монтировать «теплый пол», используя существующие системы водоснабжения и отопления, устраивать камины в многоэтажных домах, устанавливать санузлы над или под жилыми комнатами соседей, объединять кухню и жилую комнату при газовой плите. Запрещено все, что затруднит доступ к инженерным коммуникациям, что нарушит прочность несущих стеновых конструкций (например, при вырубке ниш в несущих стенах), а также сильно увеличит на них нагрузку (при установке перегородок, стяжек полов или тяжеленных джакузи).
– В Омске в основном жилищный фонд постройки 1960–1980-х годов, – поясняет специалист отдела по работе с муниципальным жилищным фондом и регистрации прав на жилые помещения управления регистрации департамента имущественных отношений администрации Омска Геннадий ШИЯН, – и если взять, к примеру, электрические сети, они были рассчитаны под определённую нагрузку. В те годы, когда проектировались и строились дома, у нас не было электрических приборов больших мощностей. Самым мощным считался разве что утюг. Сейчас же появились стиральные машины, водонагреватели и т.п. А порой всё это включается одновременно. Когда нагрузка превышает рассчитанные пределы, провода нагреваются, и возможно возгорание в квартире. Поэтому так важно, перед тем как воплощать свои идеи по созда- нию авторского интерьера в квартире, сделать проект и проконсультироваться со специалистами.
А как быть с погребом?
Обустроить погреб на балконе первого этажа многоквартирного дома сегодня тоже можно. Только это уже не перепланировка, а реконструкция. Ведь вы будете менять вид многоэтажного дома снаружи. Для этого тоже необходимо сделать проект, но за разрешением – в департамент архитектуры. К тому же, раз затронете часть общедомовой территории, значит, согласие на реконструкцию должны дать все собственники квартир в доме.
Чем грозит самовольная перепланировка?
Согласно статье 29 Жилищного кодекса РФ, за самовольное переустройство или перепланировку предусмотрено административное наказание. Это штраф от 2000 до 2500 рублей. При этом виновные должны будут привести квартиру в прежнее состояние. Если квартира не будет приведена в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску органа, осуществляющего согласование, при условии непринятия решения о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии принимает решение:
1. В отношении собственника – о продаже с публичных торгов такой квартиры с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за минусом расходов на исполнение судебного решения: возвращение квартиры в прежнее состояние, которое будут делать новые хозяева квартиры.
2. В отношении нанимателя такой квартиры по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такой квартиры, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такой квартиры в прежнее состояние.
Кроме того, при продаже квартиры с самовольной перепланировкой сложности обычно не возникают, если это сделка за наличные. Трудности возникают, если квартира приобретается с привлечением кредитных средств, по ипотеке. Не все банки готовы предоставить кредит на такое жилье.
Итак, если вы нашли квартиру своей мечты и готовы мириться с дизайнерскими задумками прежних владельцев, смело покупайте. Но после получения документов на квартиру обязательно узаконьте перепланировку и внесите изменения в технический паспорт.
Можно ли поставить душевую кабину в комнате общежития? Блок на две комнаты + общий корридор и общий санузел. Могу ли я поставить себе в комнату душевую кабину и подключить к общей канализации? Если да то как это сделать поэтапно?
Очень мало информации, что бы дать действительно полезный ответ (полезный Вам в Вашем конкретном случае) надо знать досконально расстояние от места где Вы планируете установить кабинку до канализации и водопровода. Где это всё находится, через стенку, или в метрах ста от Вас? Врезаться в канализацию и тем более в водопровод вообще не проблема, проблема в другом, она сложная и решается с трудом, а иногда вообще не решается (я в своей практике, часто работал в общежитиях, люди хотят к себе в блок завести все блага цивилизации, но в некоторых случаях это не возможно). Дело в том что канализационные трубы должны иметь уклон, хотя бы 0,5 сантиметра на метр трубы, смотрите по своей обстановке, ведь я не знаком с Вашим расположением комнат и ближайшей канализации, сможете ли Вы дать ( обеспечить) такой уклон, не окажется ли душевая кабинка под потолком комнаты? А врезается элементарно, не обязательно врезаться в канализацию с диаметром труб 110-ь миллиметров, достаточно и в 50-у. Ставится обыкновенный пропиленовый тройник и на этом всё, можно врезаться и в прямую трубу используйте переходник с чугуна на пропилен, только обильно смажьте и уплотнительную резинку и переходник силиконом ( я это делал и не раз, хотя переходники не рекомендуют ставить на горизонтальные трубы, но иногда другого выхода просто нет, как в Вашем случае, к примеру). Канализационные трубы не обязательно топить в штробах, достаточно закрыть их гипсокартонными коробами.
Нет, нельзя. Не ваша это комната, не вам принадлежит, не вам и командовать в ней. Вы в ней можете проживать при условии своевременного внесения платы, можете шторы поменять, коврик на стену повесить, шкаф передвинуть, но не больше. Любую перепланировку или переустройство может выполнять только владелец помещения и только после согласования с владельцем здания. Владелец помещений — то ведомство, которому общежитие принадлежит, владелец здания — муниципалитет или опять же это же самое ведомство. Но и владельцу здания не разрешат этого сделать, потому как переустройство нужно будет согласовывать с Роспотребнадзором и пожарниками, а Роспотребнадзор не согласует это никогда, потому что такое переустройство запрещено санитарными нормами. Существует СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", так вот п. 3.8. этого СанПиНа запрещает такое переустройство даже владельцу общежития:
3.8. В жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями
Так что установить в комнате общежития душевую кабину невозможно. Можно это сделать в общем санузле, но только после того, как администрация общежития вас на это благословит. Но смысла тратить деньги на это нет, вы ведь не владелец комнаты, а только арендуете ее у ведомства, так что по идее устанавливать душевую кабину в общем санузле должно ведомство за свои деньги, но если вам оплатят все это и согласуют, то можете и самостоятельно установить, но опять же не советую, потому как в случае случайной протечки отвечать вам — вы же установили, а не сантехник ведомственный или ЖЭКовский.
Типовые малометражные квартиры – это настоящая беда для многих хозяев, ведь они настолько неудобны, что порой бытовую технику поставить некуда. Например, ванная комната, не вмещающая даже стиральную машину. Подобных примеров множество, а решение проблемы в основном одно – рациональное перераспределение пространства, чаще всего эффективность даёт замена ванны на компактную душевую кабинку.
Сегодня все наслышаны о том, сколько процедурных сложностей сопровождает решение произвести перепланирование жилого помещения, как трудно пройти согласование и получить подтверждающие документы, причем, это может достаточно долго продлиться. Но является ли установленная душевая кабина вместо ванной перепланировкой и как не нарушить закон?
Может ли считаться перепланировкой замена ванны на душевую кабину или нет
Этот вопрос понимается всеми по-разному, хотя закон четко трактует соответствующую терминологию. Согласно ст.25 Жилищного Кодекса выделяются два понятия:
- замена, установка или перенесение инженерных сетей, сантехнического и электрооборудования или иного, требующие внесения соответствующих изменений в Техпаспорт квартиры, называются переустройством;
- перепланировкой называют те случаи, когда речь идет об изменении конфигурации помещения, требующей внесения в Техпаспорт.
Кабинка с душем является сантехническим оборудованием, поэтому её установка на месте ванны является простым переустройством помещения. Однако не стоит забывать, что речь идет об изменении типа оборудования (а не цвета, материала, формы), хоть и сохранившего функциональное предназначение, поэтому данный вид изменений должен отражаться в Техпаспорте.
Сказать что замена ванны на душевую кабину — это перепланировка можно только в случае, когда для установки необходим снос перегородок между туалетом и ванной комнатой либо же помещение увеличивается за счет кладовой или части коридора, прокладывается дополнительный подвод воды и слива при установке душа без демонтажа ванны.
Требования закона и санкции за нарушения
Статьей 26 ЖК установлено, что обязательно и переустройство, и перепланировка подлежат согласованию с органом местного самоуправления и могут быть произведены исключительно на основании принятого ним решения.
Нарушение данного требования закона грозит наложением административного штрафа по статье 7.21 КоАП. Не пройденная своевременно процедура согласования делает проблематичным продажу квартиры в дальнейшем. Специалисты рекомендуют не игнорировать данное условие и узаконить изменения, особенно, если в вашем случае де-юре душевая кабина вместо ванны — это перепланировка. Даже когда речь о переустройстве, необходимость согласования не отменяется, но его пройти удастся проще и быстрее.
Процесс согласования замены ванны на душевую
Цель переустройства или перепланировки – сделать помещение более комфортным, практичным, функциональным и эстетически привлекательным. Но это предполагает тщательную организационную и документальную подготовку.
Если замена рассматриваемого нами сантехнического оборудования предусматривает изменение коммуникационной сети или производится с изменениями конфигурации помещения, то начать нужно с подготовки проекта, т.к. он является обязательным в пакете документации, прилагаемой к заявлению. Для этого необходимо обратиться в любую лицензированную проектную организацию (обязательно убедитесь в наличии у проектировщика разрешения СРО).
Следующий шаг – обращение собственника квартиры (возможно и уполномоченного им лица) в осуществляющий согласование госорган по месту расположения многоквартирного дома. Обращение может быть выполнено лично или через МФЦ.
- Заявление о согласовании осуществления переустройства/перепланировки помещения (оно пишется по установленной форме);
- документ (выписка из ЕГРН), подтверждающий права собственности обратившегося на квартиру (допускается предоставление как подлинника, так и заверенной нотариусом копии);
- Техпаспорт на квартиру (его следует предварительно заказать в БТИ);
- проект перепланировки, подготовленный соответствующим образом.
Осуществляющий прием документов от заявителя орган согласования должен выдать расписку, содержащую перечень полученной документации и даты. Если подача документов осуществляется через МФЦ, то расписка выдается центром.
На вынесение решения по переустройству жилплощадей (ванная комната относится к жилой части) отводится 45 дней. За это время по указанному адресу прибывает специальная комиссия, составляющая акт, передающийся затем в БТИ и являющийся основанием для того, чтобы в Техпаспорт квартиры были внесены законные изменения.
Когда заявителю может быть отказано
Несмотря на кажущуюся простоту и небольшие изменения для переустройства жилого помещения при замене ванны на душевую кабинку, бывают случаи, когда госорган отказывает заявителю. Такая ситуация может произойти, если:
- хозяин квартиры решил установить не фабричный лёгкий сливной трап, а решил сделать его из цемента. Проблема в этой ситуации заключается в большем весе, приводящем к повышению нагрузки на перекрытия, что недопустимо по строительным нормам;
- подготовленный проект нарушает пожарные, санитарные и прочие требования и нормы;
- планируется установка кабинки из стекла;
- проживающие в квартире по договору соцнайма члены семьи или другие хозяева (если жилье находится в коммунальной собственности) не дали свое согласие на подобное переустройство или перепланировку. Поэтому рекомендуется получить у них письменные согласия до подачи заявления и приложить в пакет документации.
Вот такой порядок по узакониванию ванной на душевую кабину. Подумайте, стоит это делать или оставить так как есть?