3-Х ЭТАЖНЫЙ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ
Стоимость: 350 000 руб.
Продавец: Архитектурная мастерская «Олива»
Контактное лицо : Пивоварова Виктория
Тел: 8 988 578 77 79
Факс: +7 (863) 545 05 37
Город: Ростов-на-Дону
E-mail: info@proekt-oliva.ru
I.СОСТАВ ПРОЕКТА:
Эскизный проект.
Рабочий проект: ПЗ, ПЗУ, АР, КЖ, ПОС
II.ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ:
Площадь застройки – 906,00 м²
Площадь жилого здания – 956,24м²
Общая площадь квартир – 726,66м²
Количество этажей – 3.
Количество квартир – 20 шт, в том числе:
1-комнатных – 16 шт. (S= 33,13 м², 33,12 м², 33,72 м², 42,64 м²)
2-комнатных – 2 шт. (S= 47,78 м²)
III.ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА
Жилой дом 3-х этажный, 2-х подъездный. Первый этаж выполнен с подрезкой по торцам здания для размещения площадок отдыха взрослого населения, детской, спортивной, а также стоянки для автомобилей на 4 машиноместа. Несущими конструкциями здания жилого дома являются монолитная железобетонная ленточная плита, кирпичные продольные и поперечные стены и сборные железобетонные перекрытия
Де-факто, строится многоквартирный дом. Де-юре, строится частный жилой дом
- Юридическое оформление заключается в приобретении доли в земле и доли в доме
- Дом строится не выше 3-х этажей, площадью не больше 1500 кв.м.
- Дом является общей долевой собственностью N-ого количества граждан
- Оформляется вновь построенный дом по декларации, в рамках закона о «Дачной амнистии»
Вопросы к тем, кто уже сталкивался или просто знает как:
- С каким противодействием можно столкнуться построив такой дом?
- Какова процедура подключения сетей в данном случае?
- Какие договора нужно заключать с дольщиками и на каком этапе?
- Нужен ли утвержденный проект (хотя вроде по документам не обязательно)? Должен ли проект быть сделан участником СРО?
- Какие вопросы могут появиться при вводе строения в эксплуатацию со стороны административных органов?
- Можно ли такой дом делать по каркасной или каркасно-панельной технологии, и как быть в таком случае с пожарниками?
Итого: как сделать все правильно, чтобы никто не «подкопался»?
Дмитрий,начните с целевого назначения земельного участка, в градостроительном плане все подробно написано. Опять же у Вас де-юре-частный жилой дом,значит ИЖС.тОгда откуда дольщики.У нас возникла подобная ситуация-строить ИЖС нельзя,а многоквартирный можно.Значит нужно построить многоквартирный.с возможностью последующей его перепланировки.После факта создания недвижимости.квартиры окажутся в собственности застройщика,либо кто мешает тому.чтобы все помещения в доме принадлежали бы одному лицу?Насчет экспертизы проектной документации сказано в Градостроительном кодексе,про разрешение на строительство-там же.Если впишетесь в параметры то вперед.Насчет СРО,если не требуется разрешение на строительство,то и СРО не надо.Читайте приказ Минрегиона№624.В случае строительства многоквартирного дома(для проживания более одной семьи) проектная документация должна разрабатываться в обязательном порядке.Плюс только в том.что Государственная экспертиза может оказаться не обязательной.Но от получения разрешения на стр-во не уйти.
1. Собственником земли может быть несколько человек.
2.Собствеником жилого дома может быть тоже несколько человек.
3. После того как построите и оформите собственность можно и разделить доли на несколь реальных частей ..
все остальное как при строительстве ИЖС .
Дмитрий,
строительство ведется исходя из вида разрешенного использования земельного участка ИЖС.
Т.е. Вы строите индивидуальный жилой дом. Обращаю Ваше внимание- собственником земельного участка и застройщиком данного объекта должен быть физическое лицо, лучше если физлицо будет строиться "Хоз.способом" т.е. самостоятельно — такойподход позволит Вам избежать многих проблем связанных с ходом строительстваи оформлением. Простотесть конкретные примеры когда собственником зем участка и застройщиком выступали организации — проблем намного больше.
По поводу 1500 м.кв. Вы не правы в градостроительном кодексе есть ограничение только в отношении нежилых строений на ИЖС. Вы как собственник можете строить дом исключительно по своему собственному усмотрению. Единственное Вы не написали где собираетесь строить дом — в муниципальных образованиях должны быть приняты Правила землепользования и застройки в которых могут быть установлены дополнителные огрничения. В частности в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области есть ограничение по площади застройки земельного участка — не более 30 %. В Московской области такого ограничения нет.
Но все таки рекомендую строить дом общей площадью не более 1000 -1200 м.кв. У прокуратуры и
Ответы на вопросы:
1. Не ссорьтесь с соседями. Самую большую и труднорешаемую проблему в таком строительстве могут создать "добрые соседи".
Вторым по опасности можноназвать конфликт с оганами местной власти — постарайтесь с нимим договориться заранее.
Третье — это возможные сложности с регистрацией права собственности на такой дом в Роснедвижимости
Четвертое- это риски связанные с увеличением сроков строительства и "черным PR". В таком случае к Вам пойдут люди, которые внесли Вам деньги — "обманутые дольщики" будут требовать возврата денег. А это уже грозит уголовным преследованием.
Пятое риск по инжененрным комуникациям — Вам не дадут мощности и возможность подключения к центральным коммуникациям.
2. Процедура подключения коммуникаций такаяже как и для обычного физика-частника строящего для себя дом. Электричество — получите 15 кВт за 550 рублей в соответсвии с 861 Постновлением Правительства РФ, остальную мощность будетет докупать по коммерческой стоимости — 24 000 — 45 000 за каждый доп кВт для подмосковья. Хотя есть варианты уменьшить данные затраты — но это долго объяснять
Вода — если будут сложности с подключением воды — бурите скважину — единственное что придется приглашать спеиализированную оргаизацию сдопусками и сертифицировать скважину
Канализация -это самое главное — бейтесь за подключение к колектору. Установка автономных систем для небольших многоквартирников — это блуд. В России унитаз часто путают с мусорным ведром — септик работает плохо- много проблем в эксплуатации.
Газ — это тема специфическая и обсуждать ее можно только зная место строительства.
3. Дольщиков у Вас не будет. Плюс физика застройщика в том, что он не попадате под 214-ФЗ и под 215-ФЗ. Соответсвенно его нельзя привлеч к административным штрафам (до 800 тыс. руб). Договоры на практике применяют разные
— договор предварительной купли-продажи и договор займа
— договор простого товарищества ( договор о совместной деятельности)
— инвестиционный договор
Мы работаем через потребительское общество и заключаем договор об участи хозяйственной деятельности
Смотрите не вляпайтесь — юристика для такого строительства вещь очень тонкая и имеет много ньюансов.
4. В соответвии с Приказом Минрегиона № 624 от 12.2009 для проектирования индивидуальных жилых домов не требуется наличие у проектировщика допуска СРО. Вообще можете строит такой дом без проекта — не возбраняется. На перспективу желательно чтобы у вас был полный проект строительства с АР, КЖ, ВК. ОВ и т.д. — в вас могутвозникнуть проблемы с регистрацией и узаконением — в данном случае нормальный проект выполненный проектировщиком с допуском СРО Вам потребуется
5. Согласно действующего законодательсва вы можете зарегистрировать свой дом по дачной амнистии — в данном случае вам не потребуется разрешения на строительство и разрешение на ввод завршенного
Цена: 540 руб.
Здравствуйте Александр.
Большое спасибо за ответ и развернутую консультацию.
Строить собираюсь в Перми. У нас уже одна строительная фирма построила несколько домов подобным способом. Там традиционная технология -несущая стена в 1,5 кирпича+утеплитель (минвата 150мм)+облицовочный кирпич.
Эта идея и ее реализация вроде прокатывает в Перми. Но с чем можно столкнуться при таком подходе к строительству многоквартирника, эт надо знать до начала стройки.
И один из интересных моментов — ребята строят три этажа и мансарду, итого получается 4 этажа на продажу.
Кстати как можно уменьшить затраты по подключению эл-ва? Хотя бы идею.
По газу понятно. это везде специфика и тормоза. На месте разберемся.
По договорам у нас сначала заключали инвестиционные договора, а теперь перешли на предварительной купли-продажи.
Решение вопросов с органами власти интересует :))).
По поводу выделения долей покупателей: делать согласно проекту и этажу. Или я чего-то не так понимаю?
Заранее спасибо за ответ.
Дмитрий, если начну Вам все описывать — сотру пальцы о клавиатуру по самые локти. Однако пора уже книгу писать.
Собираю информацию о малоэтажке везде где только узнаю (Мостковская область, Питер и Ленинградская область, Ярославская область, Барнаул, Екатеринбург Краснодарский край). Встречная просьба к Вам — сообщите мне наименование и контакты компании которая у Вас в регионе строит малоэтажку на ИЖС — позвоню им.
Кстати они регистрируются по дачной амнистии или нет?
.С мансардой и подземным этажем (т.е. в итоге 5 этажей) прокатывало с Московской области до августа этого года. Сейчас БТИ и Ростехинвентаризация Мансарду считает полноченным этажем и дом 3 этажа + мансарда не считает индивидуальным домом. По крайней мере в Московской области. По вопросу этажности следует руководствоваться письмом Фед агенства кадатстра от 27.08.2008 №АМ/1567 — там все написано.
С органами власти решать вопросы сложно, но возможно. Раньше нас не замечали. Сейчас в отношении подобных объектов поставили всякие незаконные препятствия.
В Питере есть указивка Матвиенко об отказе в регистрации таких строений по дачке — ее позицию ломают в суде.
такое строительство не протеворечит закону, там где не получается решить вопрос с властями — идем через суд. В частности в октябре принрято положительное решение в пользу такого застройщика по подмосковону Гавриково-2.
По решению вопросов с властями существует целая методика, но отталкиваться нади исключительно от Вашей местной ситуации.
Минрегион занял по данным объектм очень реакционную позицию — письма всякие вредные рассылает.
Существует много всякихрекомендаций.
Сразу посоветую строить дом не более 1500 м кв. общей площади и делаейте его внешне как можно больше похожим на котедж.
По поводу выделения долей — Вы меня совершенно не поняли. После завершения строительства Вы регистриуете индивидуальный жилой дом для проживания одной семьи. Затем Вам надо передать покупателям их квартиры, т.е. вы свой дом распродаете по частям. В таком случае ваши покупатели получат долю в праве собственности на дом. В случае, если покупатель в дальнейшем захочет продать свою квартиру, то ему придется проходить через поцедуру связанную с преимущственным правом покупки осталных собственников данного дома ст.250 ГК РФ. Для того чтобы избежать данной неприятной процедуры делается выдел долей в натуре ст. 252 ГК РФ — т.е. поле данной процедуры у вас не один дом (одно свидетельство), а много отдельных частей одного дома (много свидетелств) — после выдела долей в натуре у вас появляются отдельные самостоятельные объекты права собственности которые можно отчуждать "не обременяя себя соседями" . Тема для отдельного разговора — это общие площади (лестничные клетки) площадки и т.д., а также ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.
Что Вы планирует разместить в подземной части здания ? Подвал или подземный паркинг? Планируете ли Вы продавать помещения в подвале или парковочные места?
Добрый день. Я так понимаю.Вы строите сами или помогаете другим,многоквартирные дома на ИЖС? На мой взгляд тяжело потом продавать квартиры в виде долей в праве с последующим выделом в натуре. Сталкивались с непониманием и осторожностью приобретателей? А ОДС потом регистрируется в принципе как ЗУ и определенные планами площади. Вот у нас все наоборот,строим многоквартирный.а потом живем в одиночку:)
Я занимаюсь правовым сопровождением проекто малоэтажного строительства на землях ИЖС, В нескольких проектах участвую сам в качестве партнера. Причем помимо правовых вопросов приходится решать и технические и организационные и финасовые и вопросы урегулирования отношений с местными властями и т.д. — т.е. самый широкий спектр вопросов.
На счет выдела могу сказать следующее —
1. сначала регистриуете право собственности на ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ на ОДНО ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО
2. затем это лицо разделяет свой дом на отдельные доли (жилые помещения, части жилого дома или пр. — в завивсимости от "продвинутости" вашего управления роснедвижимости) т.е. осуществляется выдел отдельных самостоятельных объектов собственности в натуре
3. Осуществляются сделки по отчуждению выделенных частей жилого дома покупателям
В Санкт-Питербурге сопровождаю три проекта по малоэтажке.
Кстати, в конце этой недели — начале следующей поеду в Питер — своим помогать. Предлагаю встретиться — обменяться опытом в плане профессиональной солидарности.
Олег, сообщите мне номер Вашего телефона или е-mail. Возможно найдем пути сотрудничества.
Секционный трехэтажный многоквартирный жилой дом, расположен по адресу: Московская область, ГО Химки, мкр. Фирсановка.
Здание запроектировано с использованием конструктивной схемы представленной наружными и внутренними несущими и самонесущими стенами из газобетонных блоков маркой по плотности D600, по прочности B3,5.
Толщина внутренних несущих стен составляет 400м, толщина наружных стен составляет 500мм. Габариты здания в осях составляют — 28,74м x 17,74м, высота цокольного этажа составляет — 2,87м, высота типового этажа – 2,83м.
Перекрытие цокольного, типового этажа и покрытие запроектированы с использованием многопустотных панелей перекрытия по ГОСТ9561-91.
Функциональная связь между этажами осуществляется по лестничной клетке. Из лестничной клетки предусмотрен выход на кровлю через организованную на покрытии крышную надстройку. По периметру покрытия здания предусмотрен парапет высотой 900мм – 1500мм.
Для наиболее равномерного распределения напряжений от перекрытий этажей предусмотрены монолитные пояса в уровне верха каждого этажа здания. Монолитные пояса запроектированы с учетом возможности их работы в качестве перемычек над дверными и оконными проемами. Высота монолитного пояса над цокольным этажом составляет 250мм, над типовыми этажами – 220мм.
Подземная часть здания представлена техническим подпольем, стены которого запроектированы из блоков ФБС. В качестве конструкции фундамента проектируемого здания применена фундаментная плита толщиной 300мм.
Гидрогеологические условия площадки строительства характеризуются возможностью критического подтопления, при этом максимальный уровень подъема грунтовых вод достигает отметки пола первого этажа. Учитывая подобную специфику гидрогеологических условий площадки строительства, проектом предусмотрена гидроизоляция фундаментной плиты, стен цоколя, а также прижимная стенка защищающая утеплитель цокольного этажа.
Пространственная жесткость и устойчивость проектируемого здания обеспечивается совместной работой несущих стен, монолитных поясов, ядра жесткости образованной лестничной клеткой и жестких дисков перекрытия.