Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.
Когда нужно согласовывать перепланировку
Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Как согласовать перепланировку?
Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:
Документ, подтверждающий право собственности
Технический паспорт жилья
Заявление. Бланк выдадут по месту обращения
Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний
Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения
Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.
Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Что делать, если квартира куплена в ипотеку?
В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:
Одобренный в БТИ план изменений
Согласие от БТИ и управляющей компании
Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия
Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки
Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.
Что будет, если не узаконить перепланировку?
Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф.
Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.
А если никто не узнает?
Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.
За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.
Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.
Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой?
При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ.
Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.
Владельцы квартир всегда стремятся сделать свое жилье максимально комфортным. Но бывает, что организовать пространство так, как хочется, невозможно без перепланировки квартиры. Прежде чем ею заняться, следует прояснить целый ряд деталей, ведь подобные мероприятия выходят далеко за рамки обычного ремонта.
Распространенное мнение о том, что несущие стены при перепланировке затрагивать нельзя, ошибочно. Строго запрещается их сносить, а вот сделать проем в такой стене вполне возможно. Однако это потребует серьезных инженерных расчетов, качественных строительных работ и правильного согласования. Нужно доказать Мосжилинспекции, что перепланировка не разрушит конструкцию здания и не будет угрожать безопасности проживающих в нем людей.
Общие правила согласования перепланировки с затрагиванием несущих стен
В общем случае перепланировка квартиры требует согласования по следующему алгоритму:
- получение первоначального плана БТИ;
- получение положительного заключения о возможности затрагивания несущих конструкций от авторов проекта дома;
- разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций;
- согласование в Мосжилинспекции и получение разрешения на перепланировку;
- производство работ (ремонт);
- проведение приемки квартиры в МЖИ после ремонта;
- получение обновленного плана БТИ;
- внесение изменений в ЕГРН.
На этапе создания технического заключения, если проект затрагивает несущие стены, есть важный момент: оно должно составляться при участии авторов проекта дома. Некоторые авторы принципиально запрещают делать проемы в несущих стенах, и тогда придется подумать над другим вариантом перепланировки.
Кроме того, если требуется сделать проем в несущей стене, необходимо получить доступ к квартирам соседей этажом выше и этажом ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. А если в доме деревянные перекрытия, чтобы убедиться в их надежности, придется вскрыть полы. Техническое заключение может быть составлено правильно только при соблюдении этих условий.
Это важно!
Самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением. Собственник (физическое лицо) должен будет заплатить штраф в размере 2000–2500 рублей, после чего за свой счет вернуть квартиру к ее исходному виду либо согласовать перепланировку. Несогласованная перепланировка создает проблемы при продаже квартиры, официальной ее сдаче в аренду, передаче в залог банку.
Теоретически, если вы готовы заплатить небольшой штраф, узаконить перепланировку можно и после окончания работ. Однако этот вариант крайне не рекомендуют специалисты. Широко распространены случаи, когда перепланировка уже сделана, а ее согласование оказывается в принципе невозможным: в случае, когда ванную или кухню разместили над жилыми комнатами соседей, или если объединили комнату с газифицированной кухней. Это грубые нарушения, которые придется устранить. Чтобы избежать подобной ситуации и не потратить большие суммы денег впустую, перепланировку следует проводить строго по алгоритму, который мы изложили выше.
Нюансы согласования для домов разных типов
Не во всех типах домов при перепланировке квартиры придется столкнуться с проблемами, связанными с несущими стенами. Соответственно, процедура согласования в некоторых случаях может оказаться проще.
Монолитный дом
Проект практически всегда является индивидуальным, за авторством того или иного архитектурного бюро. Именно туда и следует обращаться. Однако в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими не являются.
Панельный дом
В Москве практически все панельные дома проектировал ОАО «МНИИТЭП». Также встречаются и другие авторы проектов, но они уже давно не разрабатывают технические заключения.
Кирпичный дом
В домах из кирпича несущими являются стены толщиной более 30 см. Если при ремонте затрагивается несущая стена или если дом кирпичный, а перекрытия деревянные — требуется обращение в ГБУ «Экспертный центр».
Блочный дом
В домах из бетонных блоков довольно редко встречаются несущие стены, которые могла бы затронуть перепланировка квартиры. Все зависит от типового проекта, по которому строился дом. На всякий случай следует знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».
Если установить авторство проекта невозможно, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ «Экспертный центр». Это универсальная организация, работающая как раз с такими случаями: техническое заключение можно будет получить там.
Сколько времени займет согласование и в какую сумму обойдется?
Перепланировка и ее согласование — процессы дорогостоящие. Судите сами:
- Дверной проем в несущей стене нельзя сделать просто так, без проекта перепланировки. Требуются профессиональные инженерные расчеты по габаритам, нагрузкам и усилению проема. В противном случае работы могут привести к появлению трещин в стене или к ее обрушению. Если проем в несущей стене делается на первом этаже, возможно даже повреждение фундамента.
- Стандартная цена на техническое заключение в случае перепланировки квартиры в панельном доме составляет около 60 000 рублей, оформляется оно в течение одного месяца. Устройство самого проема и его усиление в стандартном исполнении обходится примерно в 45 000 рублей.
- Если вы решили создать проем в несущей стене, срок согласования и его стоимость увеличатся в полтора-два раза.
Кстати!
Резка проемов в несущих стенах осуществляется дисками с алмазным напылением. В отличие от более старых технологий, алмазная резка практически бесшумна, позволяет получить ровные кромки и предотвратить появление трещин в стене. Для выполнения таких работ бригада должна иметь допуск СРО.
В процессе создания проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Это делают проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен осуществлять авторский надзор, иметь допуск СРО и вести журнал производства работ с печатями. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. С актом следует обратиться в БТИ, чтобы там зафиксировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.
Итак, несмотря на все сложности, перепланировка квартиры дает ряд преимуществ. Например, позволяет изменить площадь тех или иных помещений, разделить смежные комнаты, сделать более удобным вход в кухню. Однако не все смелые замыслы владельцев квартиры можно безопасно воплотить в жизнь, особенно если запланированные изменения касаются несущих стен. Поэтому следует уделить особое внимание вопросам законного согласования.
Куда обратиться за помощью в согласовании переустройства и перепланировки
Советом с нашими читателями делится Дмитрий Замятин, руководитель отдела согласования перепланировок «Архитектурно-проектной мастерской №1»:
«Несмотря на большое количество предложений на рынке от отдельных специалистов, готовых выполнить проект перепланировки, этот вариант представляется сомнительным. Если вы настроены серьезно, хотите оформить перепланировку по закону и предотвратить финансовые потери в дальнейшем, стоит выбрать солидное архитектурное бюро. То есть компанию, имеющую допуски СРО, штат специалистов, собственный проектный отдел, а также опыт осуществления перепланировки и согласования.
Можно обратиться в «Архитектурно-проектную мастерскую №1», мы будем рады вам помочь. В число наших услуг входит обмер помещений, разработка дизайн-проектов, создание проектной и технической документации, согласование новых перепланировок и узаконивание уже имеющихся. Иными словами, вы можете заказать у нас перепланировку под ключ. За время существования нашей компании было проведено согласование более 1000 перепланировок, причем положительный ответ был получен в каждом случае с первого раза. «Архитектурно-проектная мастерская №1» является членом СРО, для алмазной резки проемов предоставляет лицензированную бригаду специалистов. Консультацию можно бесплатно получить у наших сотрудников по телефону или заполнив форму обратной связи на сайте. Обратите внимание, что мы работаем без предоплаты, вы вносите деньги только после подписания акта сдачи-приемки работ по договору».
P. S. При заказе комплексных работ в «Архитектурно-проектной мастерской №1» возможны скидки.
Если перепланировка не коснется несущих конструкций, можно ли не спрашивать разрешение на работы? Мы хотим перенести немного стену, посмотрели на проекте – она не несущая. Если на такой ремонт надо разрешение, то кто его дает?
Ответ: Пока вы сами живете в этой квартире, узаконение может и не потребоваться, но если понадобиться ее продать, подарить, передать по наследству, то могут возникнуть проблемы. Дело в том, что:
- Во-первых, вы измените соотношение площадей – жилой и нежилой и такая коррекция должна быть отражена в техпаспорте. Даже демонтаж встроенного шкафа приводит к увеличению жилой площади, если он находился в комнате.
- Во-вторых, заключение о том, несущая это стена или нет, должна давать экспертиза. Вы не можете это знать со всей определенностью. Даже небольшая передвижка перегородки может нарушить целостность конструкции всего дома.
Если собственники квартиры решили внести изменения в план своей недвижимости, то согласовывать изменения надо непременно. Однако список требуемых согласований зависит от сложности предполагаемых преобразований. Так, для вашего случая оформление облегчается лишь тем, что не требуется проекта перепланировки. То есть средств на согласование уйдет намного меньше.
Если вы уже произвели перестройку, весь процесс согласования тоже придется преодолевать, только добавятся дополнительные расходы в виде штрафов. Примечательно, что каждый согласовательный муниципальный орган вправе назначать свои, хоть и небольшие санкционные выплаты. Они идут помимо административного денежного наказания, которое применяет муниципалитет.
Но гораздо более серьезная угроза ждет собственника, рискнувшего самостоятельно перепланировать квартиру. Реконструкцию вообще могут не согласовать. И тогда помимо штрафов придется еще и восстанавливать недвижимость в ее первоначальном виде.
Итоги
Перенос перегородки, которая не является несущей, не требует усилий по подготовке проекта. Однако брать разрешение на такие работы надо, как и менять технический паспорт. Самовольные действия по подобной реконструкции квартиры чреваты штрафами, а в некоторых случаях и в отказе в согласования. Тогда придется возвращать квартиру в исходное состояние.
67 юристов в нашем
постоянном штате
295 консультаций оказано
за последний месяц