Начать эту статью лучше всего с признания того факта, что не любая перепланировка может быть согласована и причин тому — множество. Существуют мероприятия, которые строго запрещены жилищным законодательством и потому "протащить" их через процедуру согласования попросту невозможно.
Помимо этого существует ряд ограничений и норм — строительных, санитарных и прочих, которые регламентируются СНиПами (строительными нормами и правилами, так их называли ранее) и СП (сводами правил, как они называются теперь) и прочими документами.
К этим ограничениям и относятся рекомендации по минимальной площади жилых помещений, что должно интересовать нас, в контексте согласования проекта перепланировки. Ведь согласовать можно только корректно разработанный проект, а для этого проектировщик должен быть знаком с нормами и правилами. Кстати, для этого же существуют проектные допуски СРО.
Для начала пройдемся по нормам минимальной площади самих квартир, которые в настоящее время применяются при постройке многоквартирных домов. Для однокомнатной квартиры она составит 28 метров, двухкомнатной — 44, трехкомнатной — 56, четырехкомнатной — 70, пятикомнатной — 84 и наконец для шестикомнатного "поместья" — 103 квадратных метра.
В нашей практике встречались достаточно разные квартиры, однако наиболее часто дело иметь приходится с квартирами с количеством жилых комнат от одной до трех, на них и остановимся. Стоит отметить, что минимальная площадь и количество помещений в квартире зависит от климатического района, в котором расположено здание. Например, Москва и Московская область относится к климатическому району II.
Минимальные площади помещений
- Для однокомнатной квартиры установлены особые требования по количеству квадратных метров в жилой комнате — 14, тогда как в двух- и более комнатных жилищах планка поднята выше — до 16 для общей комнаты и 9 — для остальных жилых помещений.
- Размер спальни для всех квартир должен быть не менее восьми квадратных метров.
- Для кухни в двухкомнатной квартире установлены минимальные значения в 8 квадратных метров и, если речь идет о зонировании помещения, то 6 метров для зоны кухни в помещении столовой.
- В однокомнатной квартире разрешается устраивать кухни не менее шести метров и кухни ниши (5 метров).
К мансардным помещениям применяют другие нормы: например, кухни и спальни в них должны быть не менее семи квадратных метров.
Отдельно стоит поговорить и о высоте помещений. В климатической зоне, к которой относится Москва, минимально расстояние от напольного покрытия до потолка в жилой комнате и кухне должно быть не менее двух с половиной метров, тогда как антресоли, коридоры и другие нежилые помещения должны иметь высоту не менее 210 сантиметров. В мансардных помещениях высота может быть несколько ниже.
Давайте разберем несколько примеров, для пущей наглядности материала. Начнем с однокомнатной квартиры и перепланировки с переносом жилой комнаты в кухню и устройством кухни-ниши на нежилой площади. Такой вариант достаточно сложно реализовать в типовой квартире, так как кухня там как правило вписывается в минимальные значения, которые были установлены еще в советские времена.
Так как мы уже знаем, что жилая комната не может быть меньше 9 метров, а площадь кухни вряд ли будет дотянет до них, то понимаем, почему этот вариант перепланировки тяжело реализовать. есть и еще одна причина — разместить кухню в небольшой комнате не получится, так как в типовых квартирах 60-70 годов постройки квартиры строились "без запаса" жилой площади.
Перед вами наглядный пример проекта перепланировки, который однозначно не будет согласован. Жилая комната (1) уменьшилась до недопустимых для двухкомнатной квартиры размеров, хоть бывшая кухня (2) и попадает в необходимые 9 метров (как малая жилая)
Теперь разберем пример недопустимой перепланировки в трехкомнатной квартире.
На фото отчетливо видно, что кухня-ниша располагается в коридоре, загромождая пути эвакуации из помещения. Площади кухни в принципе должно бы было хватить для устройства четвертой комнаты, однако второй причиной, по которой эта перепланировка невозможна, является то, что кухня не отделена от входной зоны перегородкой.
Ознакомиться с примерами наших проектов, которые прошли успешное согласование в Мосжилинспекции, вы можете здесь.
У собственников квартир, которые планируют перепланировку, очень часто возникают вопросы относительно площадей жилых комнат. В некоторых случаях, которые случались у нас в работе, подобные вопросы задают уже после выполнения перепланировки, как правило, самовольной.
Какая минимальная площадь должна быть у жилой комнаты, и при каких условиях она не может быть таковой? Чтобы подобных вопросов не возникало в будущем, рекомендуем ознакомиться с нижеизложенным материалом.
Минимальная площадь и размеры жилых комнат
Согласно действующим СНиПам, минимальная площадь комнаты должна б ыть не менее 8 квадратных метров (п. 5.3 СП 5.413330.2011), при этом её ширина не должна бы ть меньше 2,25 метра (п 6.1.9 СП 31-107-2004) Пр и несоблюдении хотя бы одного из этих условий, считать комнату жилой нельзя.
В нашей практике были случаи, когда незначительное отклонение от этих норм вело к получению собственником от жилищной инспекции отказа в согласовании перепланировки. В такой ситуации необходимо либо указывать данное помещение, как нежилое (кладовая, гардеробная, подсобное помещение), либо за счет смещения перегородок увеличивать площадь помещения.
В обоих вариантах необходимо вносить изменения в имеющийся проект перепланировки и повторно сдавать документы в жилищную инспекцию.
Отметим, что вариант с изменением типа помещения на нежилое возможен только, если квартира имеет 2 и более комнат, так как в однокомнатной квартире не может отсутствовать жилая комната.
Прочие условия, при которых комната не может являться жилой
Помимо установленной нормами минимальной площади, также определяющим фактором для "присвоения" комнате статуса жилой, является наличие естественного источника освещения, то есть окна.
И в этом случае, какой бы не была площадь комнаты, если в ней нет окна, жилой она быть не может.
Также при объединении жилой комнаты и кухни с электрической плитой, без видимых границ разделения помещений, жилая комната становится гостиной (нежилая), однако иногда жилищная инспекция признает комнату жилой и дает разрешение.
Подробнее данную ситуацию мы разобрали в статье по ссылке.
Происходит это по причине отсутствия чётко регламентированных норм по поводу подобных объединений, особенно в однокомнатных квартирах, на плане БТИ кухня и комната помечаются как отдельные помещения и отделяются пунктирной линией.
Как уже упоминалось в комментариях к предыдущей публикации по СНиП 31-02-2001, этот документ регламентирует строительство жилых одноквартирных домов вне зависимости от источника денежных средств, направляемых на возведение строения.
Строительство это может производиться за счет федерального или муниципального бюджета, а значит, не совсем подпадает под определение индивидуального жилищного строительства, когда застройщиком всегда выступает частное лицо, вкладывающее свои собственные средства в строительство жилого дома.
Нормы строительства жилого дома по СНиП 31-02-2001 предполагают, что до начала строительного процесса у будущего владельца жилого дома или застройщика в лице администрации города или сельского поселения, будут готовы следующие документы:
- Разрешение на строительство жилого одноквартирного дома.
- Документ, удостоверяющий право собственника или арендатора земельного участка.
- Проектная документация, согласованная в установленном порядке.
Наличие на руках этих документов является основанием для проведения строительства в рамках условий СНиП 31-02-2001.
Нормы строительства жилого дома – текст СНиП 31-02-2001:
Упрощенные процедуры, о которых идет речь в тексте документа, предполагают согласование и получение разрешения на строительство дома на уровне районных администраций городов и администраций сельских поселений.
Что касается размещения в помещениях дома магазинов с ГСМ и предприятий бытового обслуживания, то здесь СНиП копирует условия пункта 2.6. Норм Пожарной Безопасности НПБ 106-95 (по ссылке вы попадаете на комментарии к этому пункта документа).
Смотрим нормы строительства жилого дома дальше (текст документа):
Получается, что СНиП не регулирует количество и состав помещений в доме, но рекомендует придерживаться минимальных правил:
- Дом должен содержать помещения для сна и отдыха, помещение для приготовления и приема пищи, санузел и бытовые помещения.
- Минимальный набор помещений в доме – кухня, санузел, жилая комната, кладовая.
То есть в каждом доме должно быть минимум 4 помещения. Хотя, согласно документу, кухня может быть в виде ниши, а значит, может быть сблокирована с жилой комнатой.
Следующие минимальные площади помещений в доме устанавливаются Строительными Нормами и Правилами СНиП 31-02-2001:
- Минимальная площадь жилой комнаты – 12 квадратных метров.
- Минимальная площадь спальни – 8 квадратных метров.
- Минимальная площадь кухни – 6 квадратных метров.
Далее документ регламентирует такие нормы строительства жилого дома, как минимальная ширина помещений в доме, минимальная ширина коридора, глубина помещения уборной, высота жилых комнат по климатическим районам, высота кухни, высота коридоров.
Здесь, как говорится, комментарии излишни, цифры указаны точные, остается только исполнять требования документа.