В соответствии с Жилищным кодексом РФ в многоквартирном доме жильцам на правах собственности принадлежат не только квартиры (жилые помещения), но и общее имущество в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Следовательно, собственник обязан содержать в надлежащем состоянии как жилое помещение (квартиру), так и участвовать в содержании общего имущества. Для этого, руководствуясь Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме. » утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 собственники на общем собрании должны определить состав общего имущества в доме и утвердить тариф на содержание и ремонт жилого помещения. Необходимо отметить, что данный тариф распространяется только на общее имущество собственников, к которому относятся, например: полностью система отопления, в том числе в жилом помещении с учетом отопительных приборов, система водоснабжения, включая стояки и ответвления до первого запорного устройства (включительно), система канализации, включая стояки и выпуски. Другими словами если рассматривать только инженерные коммуникации, то к общему имуществу будет относиться все механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Следовательно, все, что не входит в состав общего имущества и находится внутри жилого помещения, должно содержаться не за счет установленного и оплачиваемого в квитанции тарифа на содержание и ремонт, а за счет жильцов данного жилого помещения (собственника либо нанимателя). При этом если вы являетесь собственником жилого помещения, то все затраты связанные с ремонтом либо заменой смесителя должны осуществляться за ваш счет. Если вы наниматель необходимо обратить внимание на условия договора социального найма между вами и собственником. Как правило, по условиям таких договоров работы, относящиеся к текущему ремонту, выполняет наниматель, а все, что связано с капитальным ремонтом либо заменой оборудования должен производить собственник за свой счет.
Кто отвечает за состояние первого от стояка крана горячей и холодной воды? Собственник квартиры или управляющая компания (ТСЖ )? Так или иначе, с этими вопросами сталкивался, считай, каждый собственник квартиры. Кран – потек, за чей счет замена? Кран сорвало – кто будет оплачивать ущерб? Так вот, Верховный суд РФ в своем решении утверждает: за состояние первого от стояка крана отвечает управляющая компания.
Кто отвечает за первый от стояка кран воды в квартире?
Горячая и холодная вода в квартирах многоквартирных домов подается по так называемым «стоякам ». От них, через «отводы », осуществляется внутриквартирная разводка по точкам потребления (раковины , ванны, унитазы и т.д.)
При этом стояки входят в состав общедомового имущества и за них отвечает управляющая организация (ТСЖ , управляющая компания и т.п.). А за «отводы » отвечают собственник квартиры. Граница ответственности проходит по первому после «стояка » крану. Но кто отвечает за сам кран?
Действующее законодательство этот момент трактует следующим образом:
В частности, п.5 Правил Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме говорит:
… В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых ) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях…
Вроде бы все ясно – первые от стояка краны входят в состав общедомового имущества. Однако в реальной жизни коммунальщики действуют по своей логике. Вот одна из историй.
В квартире жительницы Магадана произошла авария – сорвало кран на «гребенке » холодной воды, расположенной на отводе от стояка. Вода затопила квартиру и пролилась в квартиру этажом ниже. Общая сумма ущерба оказалась больше 10 000 рублей.
Управляющая компания добровольно компенсировать ущерб отказалась. Хозяйке квартиры пришлось подавать в суд. Городской суд Магадана требования истицы были удовлетворены. Однако коммунальщики оспорили решение в областном суде. Свою позицию они мотивировали тем, что злополучную «гребенку » хозяева квартиры поставили самостоятельно, не соблюдая технические требования к этим вида работ. Соответственно, за состояние самостоятельно установленного крана ответственности они не несут, и компенсировать ущерб не обязаны.
Точку в разбирательстве поставил Верховный суд РФ, куда обратилась хозяйка квартиры. В решение Суда говорится:
… Первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома.
Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.
С учётом данных технических особенностей первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему.
Обстоятельства, указывающие на принадлежность аварийного сантехнического оборудования к имуществу Биленко С. Ю., либо к общему имуществу жильцов многоквартирного дома являлись юридически значимыми и подлежащими доказыванию.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции сослался на то, что Биленко СВ. наряду с заменой и переоборудованием внутренних инженерных сетей, являющихся её собственностью, произведена замена запорного вентиля (запорно -регулирующей арматуры) в месте соединения с отводом от общего стояка холодного водоснабжения, послужившего причиной протечки, и являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома.
Истец данные обстоятельства оспаривал, однако суд апелляционной инстанции их не проверил и доподлинно не установил.
Одновременно с этим замена запорного вентиля не освобождает управляющую организацию — ООО «Жилсервис » от осуществления своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, возложенных на общество заключённым договором…
Полный текст определения коллегии Верховного суда РФ по этому делу можно посмотреть по ссылке.
Если вы хотите поменять краны от застройщика, которые текут через месяц, то непременно зададитесь вопросом — кто должен это сделать?
УК настаивает на замене за ваш счет, требует деньги за отключение стояка. Как узнать на чьем балансе (обслуживании) находится запорный кран в квартире. Кто должен менять краны? Где это прописано?
Ответ на вопрос содержится в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. Пост. Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491):
«…В состав общего имущества включаются:
механическое, электрическое, САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
…В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, ПЕРВЫХ ЗАПОРНО-РЕГУЛИРОВОЧНЫХ КРАНОВ НА ОТВОДАХ ВНУТРИКВАРТИРНОЙ РАЗВОДКИ ОТ СТОЯКОВ, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
…Собственники помещений вправе САМОСТОЯТЕЛЬНО СОВЕРШАТЬ ДЕЙСТВИЯ по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте д(1) пункта 11 настоящих Правил, ИЛИ ПРИВЛЕКАТЬ ИНЫХ ЛИЦ для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
…Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений ПУТЕМ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
…Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (управляющая организация,с которой собственники новостройки заключили договор управления, обслуживания и ремонта дома, действующий в данное время) в пределах оказания данных услуг, обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (часть дополнительно включена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ)».